Mercado Imobiliário: Financiar x Alugar – qual a melhor decisão?

Hoje, se você dar uma pesquisada na internet a respeito desse dilema entre “financiar x alugar”, você vai encontrar diversos vídeos, matérias, etc. Cada um defendendo uma ideia, um ponto de vista. O interessante é que há tanto empenho na defesa dessas ideias, que ao final de ver os vídeos, a gente fica convicto, mas basta ver outro vídeo com uma ideia contrária, que a nossa “convicção” vai para o saco.

Diversos são os argumentos a favor do financiamento imobiliário, de bate pronto, poderia citar aqui: Financiar, diferentemente de alugar, você paga todo mês por algo que é seu; Morar em algo que é seu é melhor; Se tudo der errado, pelo menos você tem um teto; Posso fazer mudanças no imóvel sem precisar pedir o aval de ninguém; Não corro o risco de ter que sair da casa a pedido de ninguém; É um investimento seguro a longo prazo; e outros diversos.

E também são apresentados diversos argumentos em favor de morar de aluguel, tais como: Vender um imóvel é difícil, baixa liquidez; Se não gosto do local, basta me mudar; Ter um contrato de aluguel traz segurança; Posso aplicar o valor do imóvel em opções mais rentáveis; e outros diversos

Enfim, são diversos argumentos, mas na ponta do lápis, com a calculadora em mãos, qual é a melhor decisão financeira?

Para responder de forma exata, a única forma é por meio de simulações. Para isso, utilizarei da seguinte base para os cenários:

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• Renda Bruta Mensal: 2.500,00;
• Saldo em conta + FGTS: 37.500,00;
• Despesa mensal: 1.972,00 (Considerando uma despesa com aluguel de 600,00);
• Imóvel no valor de 150.000,00, com valorização anual de 2%;
• Inflação anual de 3,75% ao ano; e
• IPVA anual: 800,00.

Cenário 1

O primeiro cenário, considere que a pessoa opte por morar de aluguel por toda a vida.

Cenário 2

A pessoa financia a casa nos moldes do “Minha Casa Minha Vida”, no valor de R$ 150.000,00. Entrada de R$ 37.500,00 e parcelas conforme os valores simulados no site da Caixa. Dependendo da renda, os valores do financiamento irão mudar. Consultei os valores para cada renda bruta considerada nas simulações.

Cenário 3

A pessoa mora de aluguel até ter condição de comprar o imóvel a vista, lembrando que neste caso, o valor do imóvel será considerado também R$ 150.000,00, porém o valor do imóvel vai aumentar conforme o tempo (valorização de 2% aa). Portanto, apenas pagará os exatos R$ 150.000,00 se comprar no primeiro mês. Caso contrário, o valor do imóvel será aumentado conforme a data de compra.

Simulação 1

Nesta simulação, analisaremos os resultados em 30 anos caso a pessoa não aplique a sobra mensal, como se todo mês ela guardasse o dinheiro que sobra debaixo do colchão. Conforme os dados base de cada cenário, teremos os seguintes resultados:

Portanto, nessa simulação, sem aplicar o saldo mensal, a decisão financeira que proporcionaria acumular o maior patrimônio em 30 anos seria o financiamento (905.606,24), seguido do pagamento a vista (698.121,57) e por último o aluguel (462.963,58).

Nesta primeira simulação, o resultado ruim do cenário de morar de aluguel já seria esperado, uma vez que é ensinado por aí é que o que torna a opção de morar de aluguel interessante é justamente aplicar o valor que seria “gasto” na aquisição do imóvel.   Então, vamos simular com uma aplicação em renda fixa com rentabilidade anual de 100% do CDI. Portanto, rendendo 3% ao ano.

Simulação 2

Nesta simulação, caso a pessoa aplique a sobra mensal na renda fixa (opção de investimento de baixo risco) a taxa de 3% ao ano. Conforme os dados base de cada cenário, teremos os seguintes resultados em 30 anos:

Portanto, nessa simulação, aplicando os recursos na renda fixa com rentabilidade de 3% ao ano, a decisão financeira que proporcionaria o maior patrimônio em 30 anos seria o financiamento (1.132.001,18), seguido do pagamento a vista (971.151,32) e por último morar de aluguel (683.412,55).

Nesta segunda simulação o resultado ruim do cenário de morar de aluguel foge um pouco do que é ensinado por aí. A justificativa baseia-se na rentabilidade atual da renda fixa (3% ao ano), uma vez o baixo valor da rentabilidade não faz frente ao valor mensal do aluguel, ou seja, a despesa do aluguel corrói a rentabilidade. Mas também tem aqueles que dizem que o certo é fazer um investimento em renda variável (bolsa de valores) uma vez que a rentabilidade é maior (mas o risco também, claro). Então, vamos simular com uma aplicação na renda variável com uma rentabilidade garantida (algo complicado nessa modalidade de investimento que possui risco mais elevando) de 12% ao ano.

Simulação 3

Nesta simulação, analisaremos caso a pessoa aplique a sobra mensal na renda variável (opção de investimento de alto risco) a taxa de 12 % ao ano. Conforme os dados base de cada cenário, teremos os seguintes resultados em 30 anos:

Portanto, nessa simulação, aplicando os recursos na renda variável com rentabilidade de 12% ao ano, a decisão financeira que proporcionaria o maior patrimônio em 30 anos seria o financiamento (3.933.100,16), seguido do pagamento a vista (3.577.946,11) e por último morar de aluguel (3.062.952,54).

A opção do aluguel se demonstrou ser financeiramente a que proporcionaria o maior patrimônio. Ou seja, a simulação nos mostrou que se desfazer de um bem para viver de renda só compensaria se o valor do imóvel fosse investido com rentabilidade alta, acima dos 10%. Na situação atual do pais, com a Selic a 3% ao ano. Apenas a renda variável poderá proporcionar uma rentabilidade nesse patamar, porém existe um risco maior nesse tipo de investimento. Falarei mais desse tema num próximo vídeo (inscreva-se o Canal “Finanças Fácil / Maycon Mayk” no Youtube para ser notificado dos próximos vídeos).

Outra conclusão interessante, em nenhuma das simulações com a renda bruta de 2.500,00 a opção de pagamento a vista se demonstrou interessante. Como podemos justificar esse resultado financeiro simulado? A justificativa pode estar associada ao fato de que ao financiar um imóvel com taxa de juros menores, que é o Caso do Minha Casa Minha Vida, devido o valor das parcelas irem reduzindo em direção contrária ao reajuste do salário, cada mês a sobra financeira vai ficando maior e possibilitando a pessoa aplicar esses valores. Isso, na administração financeira chama-se alavancagem financeira. Em termos simples, é como se a pessoa pegasse um empréstimo a 5% ao ano e conseguisse aplicar esse recurso a 10% ao ano. Nesta situação, quanto mais se endivida, mais retorno obterá, acompanhado do aumento do risco também. Outro argumento seria ao fato de que quando se opta por adquirir o imóvel a vista, apesar de não ter a despesa dos juros do financiamento, terá a despesa do aluguel até a data da aquisição do imóvel, além de que quando comprar o imóvel o seu saldo em conta ficará quase zerado, ou seja, perderá o efeito exponencial dos juros compostos (lembram do vídeo do cartão de crédito? Não assistiram? Vejam lá no Canal Finanças Fácil / Maycon Mayk).

Entendida a lógica da análise, irei apresentar o resultado modificando a renda bruta para R$ 4.000,00 e R$8.000,00, mas mantendo as simulações sem aplicar, aplicando a renda fixa de 3% ao ano e aplicando a renda variável com 12% ao ano de rentabilidade.

Simulação 4

Renda bruta de R$ 4.000,00. Resultados em 30 anos:

Simulação 5 – Renda bruta de R$ 6.000,00. Resultados em 30 anos:

Por meio da análise das simulações, considerando a renda bruta de 4.000,00 e 6.00,00, pode-se perceber que nas simulações que envolvem rentabilidade baixa ou nula, a decisão de morar de aluguel não é aconselhável financeiramente. E comprar o Imóvel a vista apresentou como a melhor decisão, diferentemente das simulações com renda menor, nas quais a decisão de comprar o imóvel a vista apresentou-se como a pior. A justificativa baseia-se no salário maior, pois com uma sobra mensal de maior valor, demoraria um tempo menor para juntar o dinheiro do imóvel, pagando menos aluguel. Todavia, na renda variável com rentabilidade a 12% ao ano, sempre morar de aluguel proporcionará melhores resultados.

Concluindo, não quero aqui bater o martelo a acerca desse assunto, e nem defendo a ideia de que a conclusão que cheguei por meio das análises seja uma verdade irrefutável. O propósito dessa matéria foi esclarecer que uma decisão desse porte merece um estudo mais detalhado, pois é uma decisão que vai impactar toda a sua vida. Percebemos que a melhor decisão sempre dependerá do cenário. E claro, aqui foi considerado apenas o fator financeiro da decisão. Existem outros diversos fatores que não foram considerados nessa análise e cada sabe das variáveis que terá que considerar na sua tomada de decisão.

Espero que tenham gostado desse conteúdo. Não se esqueçam de acompanhar o Canal “Finanças Fácil / Maycon Mayk” no Youtube, Facebook, Instagram e Linkedin.

Saudações

Adm. Maycon Mayk Bento

Finanças Fácil / Maycon Mayk

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